SAFER : ce qui change pour les ventes rurales
Les nouvelles règles depuis le 20 août 2026
SAFER : ce qui change pour les ventes rurales
Les nouvelles règles depuis le 20 août 2026
Le 18 août 2026, la loi d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles a été promulguée.
Publiée au Journal officiel le 19 août, elle est entrée en vigueur le 20 août 2026 pour les dispositions qui nous intéressent ici.
Parmi les nombreuses mesures de cette loi, plusieurs modifient directement les règles applicables à la SAFER et à son droit de préemption.
Bâtiments ayant eu un usage agricole, ventes comprenant plusieurs catégories de biens, démembrement de propriété, fermier en place, droit de visite, baux emphytéotiques… les évolutions sont nombreuses et certaines peuvent avoir des conséquences très concrètes sur une vente.
Pourquoi consacrer une édition spéciale à ce sujet ?
Parce que ces règles concernent directement une partie des propriétés que nous rencontrons dans notre activité : propriétés rurales, propriétés équestres, anciennes exploitations, demeures entourées de terres et biens comprenant des bâtiments agricoles ou des parcelles louées.
Et parce qu’en matière de vente rurale, une question juridique peut rapidement devenir une question de prix, de calendrier ou de faisabilité de la transaction.
Nous avons donc choisi de reprendre cette réforme point par point, simplement, pour comprendre ce qui change réellement pour les propriétaires.
La SAFER :
Un droit de préemption qui ne concerne pas uniquement les terres agricoles
Avant de regarder ce que change la réforme, rappelons rapidement le rôle de la SAFER.
La Société d’aménagement foncier et d’établissement rural intervient dans les opérations foncières afin de contribuer notamment à l’installation et au maintien des agriculteurs, à la consolidation des exploitations, à la lutte contre la spéculation foncière et à la préservation des espaces agricoles et naturels.
Dans certaines situations, elle dispose d'un droit de préemption : elle peut alors se substituer à l'acquéreur initial et acquérir le bien aux conditions prévues par la loi.
Mais il faut éviter une idée reçue : toute propriété située à la campagne n'est pas automatiquement soumise à la SAFER.
L'application du droit de préemption dépend de la nature du bien, de sa situation, de son usage, du document d'urbanisme applicable et des règles propres à chaque SAFER.
Certaines catégories de biens et certaines opérations sont également exclues du dispositif.
C'est donc la situation précise du bien qui doit être étudiée.
La Société d’aménagement foncier et d’établissement rural intervient dans les opérations foncières afin de contribuer notamment à l’installation et au maintien des agriculteurs, à la consolidation des exploitations, à la lutte contre la spéculation foncière et à la préservation des espaces agricoles et naturels.
Dans certaines situations, elle dispose d'un droit de préemption : elle peut alors se substituer à l'acquéreur initial et acquérir le bien aux conditions prévues par la loi.
Mais il faut éviter une idée reçue : toute propriété située à la campagne n'est pas automatiquement soumise à la SAFER.
L'application du droit de préemption dépend de la nature du bien, de sa situation, de son usage, du document d'urbanisme applicable et des règles propres à chaque SAFER.
Certaines catégories de biens et certaines opérations sont également exclues du dispositif.
C'est donc la situation précise du bien qui doit être étudiée.
Des bâtiments agricoles concernés pendant dix ans.
Un changement particulièrement important pour les propriétés rurales.
L'une des évolutions les plus significatives de la réforme concerne certains bâtiments ayant été utilisés pour une activité agricole.
La période pendant laquelle certains de ces bâtiments peuvent rester concernés par le droit de préemption de la SAFER passe de cinq à dix ans.
Concrètement, un bâtiment qui a cessé son activité agricole depuis plusieurs années ne sort donc plus aussi rapidement du champ de cette disposition.
La réforme vise certains bâtiments situés dans des secteurs où le droit de préemption peut s'exercer et ayant été utilisés pour une activité agricole au cours des dix années précédant la vente, afin notamment de permettre leur retour à un usage agricole.
Cela peut avoir une importance particulière dans le cas d'anciennes exploitations, de corps de ferme ou de propriétés équestres comprenant d'anciens bâtiments agricoles.
Un changement de destination ne suffit pas toujours
Il faut cependant être précis.
Le simple fait qu'un bâtiment soit aujourd'hui utilisé comme habitation, gîte, bureau ou pour une autre activité ne signifie pas automatiquement qu'il peut être préempté.
La loi prévoit des conditions précises, notamment concernant sa localisation et son utilisation antérieure.
Elle apporte également une précision importante concernant les changements de destination réalisés en violation des règles d'urbanisme au cours des dix années précédant la vente.
Autrement dit, l'historique du bâtiment et la régularité de son changement de destination peuvent désormais prendre une importance particulière dans l'analyse d'une vente.
L'une des évolutions les plus significatives de la réforme concerne certains bâtiments ayant été utilisés pour une activité agricole.
La période pendant laquelle certains de ces bâtiments peuvent rester concernés par le droit de préemption de la SAFER passe de cinq à dix ans.
Concrètement, un bâtiment qui a cessé son activité agricole depuis plusieurs années ne sort donc plus aussi rapidement du champ de cette disposition.
La réforme vise certains bâtiments situés dans des secteurs où le droit de préemption peut s'exercer et ayant été utilisés pour une activité agricole au cours des dix années précédant la vente, afin notamment de permettre leur retour à un usage agricole.
Cela peut avoir une importance particulière dans le cas d'anciennes exploitations, de corps de ferme ou de propriétés équestres comprenant d'anciens bâtiments agricoles.
Un changement de destination ne suffit pas toujours
Il faut cependant être précis.
Le simple fait qu'un bâtiment soit aujourd'hui utilisé comme habitation, gîte, bureau ou pour une autre activité ne signifie pas automatiquement qu'il peut être préempté.
La loi prévoit des conditions précises, notamment concernant sa localisation et son utilisation antérieure.
Elle apporte également une précision importante concernant les changements de destination réalisés en violation des règles d'urbanisme au cours des dix années précédant la vente.
Autrement dit, l'historique du bâtiment et la régularité de son changement de destination peuvent désormais prendre une importance particulière dans l'analyse d'une vente.
Quand une propriété rassemble plusieurs types de biens
Une maison, des terres et des bâtiments ne forment pas nécessairement un seul ensemble juridique
C'est une situation que l'on rencontre fréquemment en immobilier rural.
Une propriété peut comprendre une habitation, plusieurs hectares de terres, des bâtiments agricoles, des installations équestres, des bois ou encore des parcelles dont la vocation urbanistique est différente.
Or, tous ces éléments ne sont pas nécessairement soumis au droit de préemption de la même manière.
La réforme prévoit désormais, dans certaines ventes comprenant des biens préemptables et des biens qui ne le sont pas, lorsque ceux-ci sont non contigus, la possibilité — et selon les cas l'obligation — de réaliser des notifications distinctes à la SAFER.
Chaque opération peut alors être présentée avec son propre prix et ses propres conditions.
Cette évolution rappelle une chose essentielle : une propriété vendue comme un ensemble immobilier peut être composée de plusieurs réalités foncières différentes.
C'est pourquoi l'étude cadastrale, l'urbanisme et la destination de chaque parcelle doivent être réalisés avant la commercialisation.
Une propriété peut comprendre une habitation, plusieurs hectares de terres, des bâtiments agricoles, des installations équestres, des bois ou encore des parcelles dont la vocation urbanistique est différente.
Or, tous ces éléments ne sont pas nécessairement soumis au droit de préemption de la même manière.
La réforme prévoit désormais, dans certaines ventes comprenant des biens préemptables et des biens qui ne le sont pas, lorsque ceux-ci sont non contigus, la possibilité — et selon les cas l'obligation — de réaliser des notifications distinctes à la SAFER.
Chaque opération peut alors être présentée avec son propre prix et ses propres conditions.
Cette évolution rappelle une chose essentielle : une propriété vendue comme un ensemble immobilier peut être composée de plusieurs réalités foncières différentes.
C'est pourquoi l'étude cadastrale, l'urbanisme et la destination de chaque parcelle doivent être réalisés avant la commercialisation.
Un nouveau regard sur le calendrier de la vente
La SAFER peut désormais demander à visiter le bien
La réforme introduit également un nouveau mécanisme particulièrement concret pour les propriétaires.
La SAFER peut désormais demander à visiter le bien faisant l'objet de la notification.
Le propriétaire est interrogé sur son accord pour cette visite.
Et cette demande peut avoir une conséquence directe sur le calendrier : le délai dont dispose la SAFER pour prendre sa décision est suspendu à compter de la réception de la demande de visite.
Il recommence à courir lorsque le propriétaire refuse la visite ou lorsque celle-ci a eu lieu.
Si, au moment de la demande, il reste moins d'un mois dans le délai initial, la SAFER dispose alors d'un délai d'un mois pour se prononcer.
Cette évolution peut sembler secondaire, mais elle peut être importante dans une transaction déjà engagée.
Une vente rurale doit donc intégrer cette possibilité dans son calendrier, particulièrement lorsque les parties souhaitent signer rapidement.
La SAFER peut désormais demander à visiter le bien faisant l'objet de la notification.
Le propriétaire est interrogé sur son accord pour cette visite.
Et cette demande peut avoir une conséquence directe sur le calendrier : le délai dont dispose la SAFER pour prendre sa décision est suspendu à compter de la réception de la demande de visite.
Il recommence à courir lorsque le propriétaire refuse la visite ou lorsque celle-ci a eu lieu.
Si, au moment de la demande, il reste moins d'un mois dans le délai initial, la SAFER dispose alors d'un délai d'un mois pour se prononcer.
Cette évolution peut sembler secondaire, mais elle peut être importante dans une transaction déjà engagée.
Une vente rurale doit donc intégrer cette possibilité dans son calendrier, particulièrement lorsque les parties souhaitent signer rapidement.
Le prix de vente : lorsque la SAFER n'est pas d'accord
Préemption ne signifie pas automatiquement achat au prix affiché
Autre point essentiel : le droit de préemption ne signifie pas que la SAFER doit nécessairement reprendre le bien au prix indiqué dans la vente initiale.
Lorsque le prix ou les conditions de la vente sont considérés comme excessifs, la SAFER peut, dans le cadre prévu par le Code rural, proposer d'acquérir le bien à ses propres conditions.
Le vendeur peut alors accepter cette proposition, retirer son bien de la vente ou demander une révision judiciaire du prix.
Ce mécanisme est particulièrement important pour les propriétés rurales et équestres, dont la valeur peut être composée de nombreux éléments : terres, bâtiments, installations, équipements, habitation, localisation, qualité des constructions ou encore potentiel d'exploitation.
La valeur d'une propriété rurale ne se résume donc jamais à un simple prix à l'hectare.
Et lorsqu'une SAFER intervient, le prix et les conditions de la vente doivent être analysés dans le cadre spécifique du droit de préemption.
Lorsque le prix ou les conditions de la vente sont considérés comme excessifs, la SAFER peut, dans le cadre prévu par le Code rural, proposer d'acquérir le bien à ses propres conditions.
Le vendeur peut alors accepter cette proposition, retirer son bien de la vente ou demander une révision judiciaire du prix.
Ce mécanisme est particulièrement important pour les propriétés rurales et équestres, dont la valeur peut être composée de nombreux éléments : terres, bâtiments, installations, équipements, habitation, localisation, qualité des constructions ou encore potentiel d'exploitation.
La valeur d'une propriété rurale ne se résume donc jamais à un simple prix à l'hectare.
Et lorsqu'une SAFER intervient, le prix et les conditions de la vente doivent être analysés dans le cadre spécifique du droit de préemption.
Fermier en place, démembrement et sociétés : d'autres situations à surveiller
La réforme ne concerne pas uniquement la vente classique d'une propriété
Le statut d'occupation du bien reste également déterminant.
Lorsqu'un fermier est en place, il peut lui-même bénéficier d'un droit de préemption dans certaines conditions. La SAFER ne peut alors pas nécessairement exercer son propre droit à son encontre.
La loi précise notamment le régime applicable lorsque le locataire exploite régulièrement les biens concernés depuis plus de trois ans et remplit les conditions prévues par le Code rural.
Le vendeur doit donc identifier, avant toute opération, les éventuels droits dont bénéficie le preneur.
Le démembrement de propriété évolue lui aussi
La réforme modifie également certaines règles concernant les opérations portant sur la nue-propriété et l'usufruit.
La période prévue dans le Code rural pour certaines situations passe notamment de deux à cinq ans.
Ce changement intéresse particulièrement les propriétaires qui envisagent une transmission, une restructuration patrimoniale ou une vente portant sur des droits démembrés.
Certaines sociétés agricoles sont également concernées
Le dispositif peut enfin, dans les conditions prévues par la loi, s'appliquer à la vente de 100 % des parts ou actions d'une société dont l'objet principal est agricole, notamment lorsque l'opération répond à un objectif d'installation d'un agriculteur.
La SAFER ne regarde donc plus uniquement la vente d'une parcelle ou d'un corps de ferme : la structure juridique de la propriété peut elle aussi entrer dans l'analyse.
Lorsqu'un fermier est en place, il peut lui-même bénéficier d'un droit de préemption dans certaines conditions. La SAFER ne peut alors pas nécessairement exercer son propre droit à son encontre.
La loi précise notamment le régime applicable lorsque le locataire exploite régulièrement les biens concernés depuis plus de trois ans et remplit les conditions prévues par le Code rural.
Le vendeur doit donc identifier, avant toute opération, les éventuels droits dont bénéficie le preneur.
Le démembrement de propriété évolue lui aussi
La réforme modifie également certaines règles concernant les opérations portant sur la nue-propriété et l'usufruit.
La période prévue dans le Code rural pour certaines situations passe notamment de deux à cinq ans.
Ce changement intéresse particulièrement les propriétaires qui envisagent une transmission, une restructuration patrimoniale ou une vente portant sur des droits démembrés.
Certaines sociétés agricoles sont également concernées
Le dispositif peut enfin, dans les conditions prévues par la loi, s'appliquer à la vente de 100 % des parts ou actions d'une société dont l'objet principal est agricole, notamment lorsque l'opération répond à un objectif d'installation d'un agriculteur.
La SAFER ne regarde donc plus uniquement la vente d'une parcelle ou d'un corps de ferme : la structure juridique de la propriété peut elle aussi entrer dans l'analyse.
Une nouvelle vigilance autour des baux emphytéotiques
La loi encadre désormais un autre mode de détention du foncier agricole
C'est probablement l'une des nouveautés les plus spécifiques de cette réforme.
Le bail emphytéotique est un contrat de très longue durée, compris entre 18 et 99 ans, qui confère au preneur un véritable droit réel sur le bien.
Il peut notamment être utilisé dans le cadre de projets agricoles ou fonciers de longue durée.
Désormais, lorsqu'un bail emphytéotique concerne certains biens à usage agricole ou ayant une vocation agricole, sa conclusion ou sa cession doit être notifiée à la SAFER par le notaire.
Cette notification doit intervenir au moins deux mois avant l'opération envisagée.
Et surtout, la loi permet désormais à la SAFER, dans certaines situations, de s'opposer à la conclusion ou à la cession du bail.
Cette opposition doit être motivée et s'inscrire dans les objectifs assignés à la SAFER par le Code rural.
Le texte prévoit également plusieurs exceptions, notamment pour certaines opérations familiales, publiques ou liées à des projets déjà encadrés par d'autres dispositifs.
Cette nouvelle règle vise notamment à éviter que certains montages permettant de transférer durablement la maîtrise d'un foncier agricole puissent être utilisés pour contourner le contrôle de la SAFER.
Pourquoi la notification à la SAFER est-elle si importante ? Parce qu'il ne s'agit pas d'une simple formalité administrative
Lorsqu'une opération entre dans le champ du droit de préemption, la notification adressée à la SAFER doit être précise et complète.
Elle permet notamment de présenter la nature du bien, sa consistance, sa situation, son prix et les conditions de la vente.
La SAFER dispose alors du délai légal pour décider si elle renonce à exercer son droit ou si elle intervient dans la transaction.
Et cette notification doit être prise très au sérieux.
Dans certaines conditions prévues par le Code rural, une vente réalisée sans respecter les règles de notification peut faire l'objet d'une action en justice pouvant conduire à l'annulation de la vente ou à la substitution de la SAFER à l'acquéreur.
Cela explique pourquoi l'identification du régime SAFER doit intervenir suffisamment tôt dans une transaction.
Elle permet notamment de présenter la nature du bien, sa consistance, sa situation, son prix et les conditions de la vente.
La SAFER dispose alors du délai légal pour décider si elle renonce à exercer son droit ou si elle intervient dans la transaction.
Et cette notification doit être prise très au sérieux.
Dans certaines conditions prévues par le Code rural, une vente réalisée sans respecter les règles de notification peut faire l'objet d'une action en justice pouvant conduire à l'annulation de la vente ou à la substitution de la SAFER à l'acquéreur.
Cela explique pourquoi l'identification du régime SAFER doit intervenir suffisamment tôt dans une transaction.
Et concrètement, pour une propriété équestre ?
C'est ici que ces nouvelles règles prennent tout leur sens
Une propriété équestre peut réunir, sur une même vente :
une maison, des terres, des prés, des écuries, des bâtiments agricoles, des installations, des dépendances et parfois une activité professionnelle.
Certains bâtiments peuvent avoir changé de destination. Certaines parcelles peuvent être louées. D'autres peuvent avoir une vocation différente au regard de l'urbanisme.
La question de la SAFER ne peut donc pas être déterminée uniquement par le nombre d'hectares.
Il faut regarder l'ensemble du foncier, son historique, son usage actuel, la situation des bâtiments et les droits éventuellement détenus par des tiers.
C'est également ce qui explique pourquoi deux propriétés équestres apparemment comparables peuvent présenter des situations juridiques et commerciales très différentes.
une maison, des terres, des prés, des écuries, des bâtiments agricoles, des installations, des dépendances et parfois une activité professionnelle.
Certains bâtiments peuvent avoir changé de destination. Certaines parcelles peuvent être louées. D'autres peuvent avoir une vocation différente au regard de l'urbanisme.
La question de la SAFER ne peut donc pas être déterminée uniquement par le nombre d'hectares.
Il faut regarder l'ensemble du foncier, son historique, son usage actuel, la situation des bâtiments et les droits éventuellement détenus par des tiers.
C'est également ce qui explique pourquoi deux propriétés équestres apparemment comparables peuvent présenter des situations juridiques et commerciales très différentes.
Le regard de Quiros
Anticiper pour mieux vendre
Cette réforme nous rappelle une réalité que nous rencontrons régulièrement dans notre activité : une propriété rurale ne se vend pas comme une maison classique.
Avant même de parler prix ou commercialisation, il faut comprendre ce que l'on vend.
Quels sont les bâtiments ? Quelle est leur destination ? Quel a été leur usage ? Comment sont constituées les parcelles ? Sont-elles louées ? Existe-t-il des droits de préemption ? Quelle est la situation au regard de l'urbanisme ?
Ces questions peuvent sembler techniques, mais elles peuvent avoir des conséquences très concrètes sur le prix, le calendrier et la sécurité de la transaction.
Pour une propriété de caractère, rurale ou équestre, notre rôle consiste donc aussi à prendre le temps d'analyser ces éléments en amont et à travailler avec les professionnels compétents lorsque la situation le nécessite.
Parce qu'une bonne commercialisation commence par une bonne compréhension du bien.
Avant même de parler prix ou commercialisation, il faut comprendre ce que l'on vend.
Quels sont les bâtiments ? Quelle est leur destination ? Quel a été leur usage ? Comment sont constituées les parcelles ? Sont-elles louées ? Existe-t-il des droits de préemption ? Quelle est la situation au regard de l'urbanisme ?
Ces questions peuvent sembler techniques, mais elles peuvent avoir des conséquences très concrètes sur le prix, le calendrier et la sécurité de la transaction.
Pour une propriété de caractère, rurale ou équestre, notre rôle consiste donc aussi à prendre le temps d'analyser ces éléments en amont et à travailler avec les professionnels compétents lorsque la situation le nécessite.
Parce qu'une bonne commercialisation commence par une bonne compréhension du bien.
À retenir
La réforme du 18 août 2026 ne signifie pas que toutes les propriétés rurales seront désormais préemptées par la SAFER.
Elle renforce toutefois son intervention dans plusieurs situations et impose une vigilance accrue lors de certaines ventes.
Et surtout, l'analyse du foncier et de sa situation juridique doit intervenir avant la mise en vente.
Elle renforce toutefois son intervention dans plusieurs situations et impose une vigilance accrue lors de certaines ventes.
- Les bâtiments ayant eu un usage agricole peuvent désormais être concernés sur une période de dix ans.
- La SAFER peut demander à visiter le bien, avec une incidence sur le délai de décision.
- Certaines ventes comprenant des biens de nature différente peuvent nécessiter des notifications distinctes.
- Le régime de certaines opérations portant sur l'usufruit et la nue-propriété évolue.
- La situation du fermier en place reste déterminante.
- Les baux emphytéotiques agricoles font désormais l'objet d'un encadrement spécifique.
Et surtout, l'analyse du foncier et de sa situation juridique doit intervenir avant la mise en vente.
Prochain rendez-vous :
Rendez-vous le vendredi 2 octobre 2026 pour notre prochaine édition de Quiros Info.
Nous nous intéresserons à une question essentielle : pourquoi le prix au m² ne suffit pas pour estimer une propriété de caractère ?
Une nouvelle occasion de vous faire découvrir notre regard sur l’immobilier et les spécificités de ces propriétés qui ne ressemblent à aucune autre.
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Chaque mois, Quiros Info vous invite à découvrir nos territoires, nos inspirations et notre regard sur l’immobilier.
Une question, un projet ou simplement l’envie d’échanger ? Notre équipe reste à votre écoute.
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Au plaisir de vous retrouver,
L’équipe Quiros Immobilier
